Une activité immobilière en reprise, mais sans emballement
Après deux années de forte contraction, le marché immobilier ancien en France amorce une reprise prudente.
À fin décembre 2025, le volume de transactions atteint 945 000 ventes sur douze mois, soit une progression annuelle d’environ +12 %. Cette amélioration marque un tournant, même si les volumes restent encore inférieurs d’environ 25 % au pic observé à l’été 2021.
Cette reprise s’inscrit davantage dans une phase de normalisation que dans un redémarrage franc du cycle immobilier. Le marché retrouve un rythme plus mesuré, porté principalement par les besoins réels des ménages plutôt que par des logiques spéculatives.
Des prix globalement stabilisés, avec des évolutions contrastées
Au troisième trimestre 2025, les prix des logements anciens se stabilisent, avec une hausse modérée de +0,7 % sur un an en France métropolitaine.
Cette évolution est principalement portée par les appartements anciens, dont les prix progressent de +1,3 %, tandis que ceux des maisons anciennes restent quasi stables (+0,2 %).
Les disparités territoriales demeurent marquées :
- En province, les prix augmentent également de +0,7 % sur un an, avec une dynamique plus soutenue pour les appartements.
- En Île-de-France, les prix repartent légèrement à la hausse après plusieurs trimestres de baisse (+0,4 % sur un an), portés là encore par les appartements, tandis que les maisons continuent de reculer.
Les projections issues des avant-contrats confirment cette tendance pour début 2026, avec des hausses contenues et un marché qui s’ajuste davantage par la négociation et l’allongement des délais de vente que par des baisses de prix brutales.
Un marché redevenu un marché « d’utilisateurs »
Le contexte actuel confirme un changement profond : le marché immobilier est désormais avant tout un marché d’utilisateurs.
Malgré un environnement économique, politique et géopolitique incertain, les ménages continuent d’avancer dans leurs projets immobiliers. L’acquisition d’un logement reste perçue comme un engagement de long terme et une valeur refuge.
À l’inverse, l’investissement locatif demeure en retrait, pénalisé par un cadre réglementaire et fiscal jugé instable et peu lisible. Cette situation contribue à maintenir une pression sur le parc existant, notamment dans les zones tendues.
Le logement neuf toujours sous tension
Le marché du logement neuf reste durablement fragilisé. La baisse des autorisations de construire, la hausse des coûts de production et le durcissement des normes continuent de limiter l’offre.
À cela s’ajoute un contexte peu favorable aux nouveaux projets, renforçant mécaniquement le rôle central du marché ancien, tant à l’achat qu’à la location.
Cette contraction de l’offre neuve contribue à soutenir les prix de l’ancien, tout en accentuant les enjeux liés à la rénovation énergétique et à l’adaptation du parc existant.
Des conditions de financement déterminantes
Les conditions de crédit restent un facteur clé de l’évolution du marché.
Si les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3,1 % pour les nouveaux crédits à l’habitat, ils demeurent élevés par rapport aux standards des années précédentes. Les établissements bancaires conservent une approche prudente, ce qui limite encore l’accès au financement pour certains ménages.
La poursuite de la reprise dépendra donc étroitement du maintien de taux compatibles avec le pouvoir d’achat et d’un climat de confiance durable.
Une reprise à consolider dans un cadre stable
Le marché immobilier français entre dans une phase d’équilibre fragile. La dynamique actuelle repose sur des prix contenus, une solvabilité maîtrisée des ménages et une confiance progressive dans l’avenir.
Dans ce contexte, la stabilité des règles du jeu apparaît essentielle. L’immobilier demeure un moteur majeur de l’économie, de l’emploi et des finances publiques.
Un cadre clair et lisible, conciliant accession à la propriété, investissement locatif et adaptation du parc existant, sera déterminant pour éviter une reprise incomplète et préserver la fluidité du marché.
